Renovationen optimal finanzieren

Kleinere Reparaturen sollten aus eigenen Mitteln gezahlt werden. Sobald es teurer wird, nehmen die meisten Hauseigentümer den Kredit einer Bank in Anspruch. So braucht jeder grössere Umbau ein solides Budget und eine gute Finanzierungsstrategie.

Der Stellenwert der privaten Wohnung respektive des Eigenheims war schon lange nicht mehr so hoch wie heute. Schön wohnen heisst aber auch: Viele Eigentümer wünschen sich neue Boden- und Wandbeläge, oder sie träumen von einer nigelnagelneuen Küche und einem neuen Bad. Oft kommt es vor, dass die Raumaufteilung geändert werden soll oder mehr Wohnraum benötigt wird – Stichwort Home Office oder Kinder, die grösser werden.

Finanzierungskonzept festlegen
Wer schon vor dem inneren Auge den fixfertigen Umbau sieht, sollte das Vorhaben aber zunächst gut planen und vorbereiten. Dazu gehört ein Finanzierungskonzept: Der Eigentümer einer Immobilie sollte wissen, was der Umbau ungefähr kosten wird. Weiter ist zu klären, wie viel eigenes Geld investiert werden kann oder muss. In welchem Umfang eine Bank eine Hypothek oder Baufinanzierung gewährt, hängt immer von den konkreten Umständen ab. Ist das Haus schon fast bis unters Dach verschuldet, wird es natürlich eng mit Bankkrediten. Das wird aber selten der Fall sein, da sich ja die Verkehrswerte von Liegenschaften in den letzten Jahren positiv entwickelt haben. Der Anteil der Hypothek dürfte eher gesunken sein. Kommt dazu, dass die Banken auch laufend Amortisationen, also regelmässige Rückzahlungen, verlangen.

Die Hypothekarzinsen sind in den letzten Monaten zwar gestiegen. Grundsätzlich sind aber Hauseigentümer bei vielen Banken, Versicherungen und auch anderen Darlehensgebern wie Pensionskassen gerne gesehene Kunden. Es gibt keine ganz scharf definierte Untergrenze, ab welchem Betrag sich ein Kreditgesuch bei einer Bank lohnt. Als Faustregel sagen die Bankfachleute, dass der laufende Unterhalt natürlich übers private Haushaltbudget zu finanzieren ist. Ist die Waschmaschine defekt, oder geht es um Malerarbeiten in den Kinderzimmern? Für solche kleinere Arbeiten und periodischen Unterhalt gibt es meist keinen Bankkredit.

«Goldene Regeln» beachten
Wenn Sie an ein grösseres Projekt denken, lohnt ein Umbau- bzw. ein Renovationskredit der Bank. Dabei heisst es, Schritt für Schritt richtig vorzugehen. Grundsätzlich gilt vor allem: Wenn Sie zum Beispiel zu einer schon bestehenden Hypothek noch einmal 100 000 oder 200 000 Franken aufnehmen wollen, müssen die üblichen Standards für Immobilienfinanzierungen eingehalten werden. Die «goldenen Regeln» besagen: Belehnung: Die maximal zulässige Belehnung mit Fremdkapital ist auf 80 Prozent begrenzt. Die neue Gesamthöhe der Hypothek darf diese Schwelle nicht übersteigen (nach Umbau).

Tragbarkeit: Analog wie bei der Erstfinanzierung gilt es auch bei einem Umbau, sich die Tragbarkeitsregel in Erinnerung zu rufen. Die Bank ermittelt die Gesamthöhe des Kredits und die sich daraus ergebenden Jahreskosten (Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten). Bekanntlich dürfen diese kalkulierten Fixkosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei rechnen die Banken die Tragbarkeit sehr konservativ, und zwar mit einem längerfristigen Durchschnittszins von 4,5 oder 5 Prozent.

Risiko Bauteuerung
Viele Leute vermuten mit gutem Grund, dass ein grösserer Umbau eine Gleichung mit vielen Unbekannten sei. Wie viel Zeit werden Planung, Vorbereitung und Umsetzung beanspruchen? Wie zuverlässig sind Kostenschätzungen? Ist mit unangenehmen Überraschungen zu rechnen – etwa mit Auslagen für Bewilligungsverfahren, Verzögerungen und Einsprachen? Florian Schubiger, Finanzierungsexperte von der VermögensPartner AG, sagt dazu: «Die meisten Banken wissen natürlich bestens Bescheid, dass die Schlussabrechnung eines Umbaus selten eine exakte Punktlandung ist». Damit deutet der Experte an, dass Kostenschätzungen und Offerten von Unternehmern, Bauleitern, Generalunternehmern und Architekten nicht absolut verbindlich sind. Kostenabweichungen von zehn Prozent sind bei Offerten von Architekten sogar üblich. Dann kommt es auch auf die vertraglichen Details an. Da sich das Bauen und auch viele Baumaterialien in den letzten zwölf Monaten stark verteuert haben, sind viele Unternehmer nicht ohne weiteres bereit, Offerten zum garantierten Fixpreis zu unterbreiten.

Laut Schubiger ist es üblich, dass die Banken bei der Kreditzusage mit Reserven kalkulieren. Im Minimum müsste eine Reserve von zehn Prozent budgetiert werden, je nach Komplexität und je nach Tiefe eines baulichen Eingriffs auch mehr. Die Kreditzusage einer Bank stützt sich meist auf konkrete Kostenvorschläge, schriftliche Offerten und detaillierte Projektpläne. Dabei versteht es sich von selbst, dass die Bauarbeiter nicht schon ans Werk gehen sollten, bevor die Finanzierung gesichert ist. Wie gross der finanzielle Spielraum bzw. die maximal mögliche Kreditlimite ist, hängt auch vom Einkommen und Vermögen des Antragstellers ab. In der Praxis kommt es durchaus vor, dass sich beide Seiten zum Beispiel auf einen Umbaukredit in Höhe von 400 000 Franken einigen. «Zugleich signalisiert dann die Bank zum Vornherein, welches aufgrund der eingereichten und geprüften Unterlagen der höchstmögliche Betrag ist», erläutert Experte Florian Schubiger.

Administrativer Ablauf
Früher war es üblich, dass die Banken Bau- und Umbauvorhaben aller Art über einen Baukredit finanziert haben. Dabei läuft im Wesentlichen der ganze Zahlungsverkehr über die Bank – Zahlungen werden direkt vom entsprechenden Baukreditkonto bei der Bank bezahlt. Doch diese Dienstleistung hat ihren Preis. Die quartalweise verrechneten Zinsen liegen deutlich höher als bei Hypotheken.

Florian Schubiger erläutert dies wie folgt: «Die konkrete Umsetzung hängt stark von der Kredithöhe und ein Stück weit auch von den Verhandlungen mit der Bank ab.» Nehmen wir ein Beispiel: Eine Hauseigentümerin hat ihre Hypothek zügig amortisiert, und alles ist im grünen Bereich. Sie stellt ein Kreditgesuch über 50 000 Franken für neue Fenster und energetische Verbesserungen. Für diesen an sich klaren Fall wäre es wohl einfacher und günstiger, direkt die Hypothek aufzustocken. Dann genügt es meist, das Ganze zu erläutern und der Bank den Kostenvoranschlag zu schicken. Wenn die Belehnung weniger Spielraum lässt und es sich um ein grösseres Vorhaben handelt, werden viele Banken nach wie vor zu einem Baukredit respektive einer Baufinanzierung tendieren. Dann sind meist auch detaillierte Unterlagen wie Kostenvoranschläge, Rechnungen, Planunterlagen et cetera vorzulegen.

Hypothek konsolidieren
Ist die Bauphase abgeschlossen, werden die Banken den Kredit in der Regel in eine längerfristige Hypothek umwandeln. Dazu können sich die Kunden beraten lassen und aus einer grossen Fülle an unterschiedlichen Hypothekarprodukten und Laufzeiten auswählen. Diese Umwandlung in eine Hypothek heisst in der Fachsprache Konsolidierung. Dabei muss sich der Kunde entscheiden, ob er sein Haus längerfristig und sicherheitsorientiert finanzieren will (das heisst mit den populären Festhypotheken). Wer mit Zinsschwankungen umgehen kann, interessiert sich möglicherweise für die so genannten Saron-Hypotheken; anders als bei fest verzinslichen Hypotheken ist der Zins bei diesem Modell grundsätzlich variabel und folgt etwas vereinfacht gesagt dem allgemeinen Leitzins in der Schweiz. Dieser zentrale Referenzzins war nach 2015 über Jahre im negativen Bereich. Doch im Jahr 2022 ging die Phase negativer Zinsen vorüber – Kredite und damit auch Hypotheken «kosten» wieder etwas. Zinsprognosen sind bekanntlich ein schwieriges Geschäft, und es besteht immer eine gewisse Unsicherheit, ob die Zinsen steigen, oder ob sie bald wieder fallen könnten. «Meist lohnt sich eine Strategie, die eine gewisse Flexibilität beinhaltet», sagt Giampiero Brundia, Finanzierungsexperte beim Beratungsunternehmen Oxifina AG. Gerade bei grösseren Beiträgen über mehrere Hundert Tausend Franken ist es sinnvoll, dass jährlich eine Festhypothek ausläuft und neu unter Dach und Fach gebracht werden kann. Hier gilt die an sich einleuchtende Devise: So kann der Kunde periodisch profitieren, falls die Zinsen seit dem letzten Abschluss einer Hypothekentranche gefallen sind. Umgekehrt minimiert eine solche Diversifikation das Risiko, einen insgesamt sehr hohen Kredit in einer Phase mit hohen Zinsen neu aushandeln zu müssen.

Wie sind die Zinsaussichten?
Je nach Inflation, Konjunktur und Geldpolitik in verschiedenen Ländern kann es immer in die eine oder andere Richtung gehen. Eine Mehrheit von Fachleuten erwartet für das laufende Jahr allerdings, dass die Leitzinsen und auch der allgemeine Trend weiter nach oben gehen könnten. Manche Fachleute halten es dennoch nicht für sinnvoll, jetzt aus Angst vor weiter steigenden Zinsen sehr lange Kreditverträge mit zehn Jahren Laufzeit oder noch länger abzuschliessen. Das Fazit von Experte Giampiero Brundia ist klar: «Wenn sich die Inflationsraten in der Schweiz wieder einpendeln, könnten sich auch die Zinsen nächstes Jahr stabilisieren und sogar wieder sinken.»

Text: Jürg Zulliger
aus dem Magazin: Häuser moderniseren, Zeitschrift Nr. 1/2023