Dachausbau: Was ist erlaubt?

Ein Dachausbau eröffnet neue Perspektiven: Er schafft neuen Wohnraum und erhöht den Wert einer Liegenschaft. Doch zu allererst muss der baurechtliche Spielraum geklärt werden.

Wer heute in einer Dachwohnung in einem stilvoll renovierten Altbau lebt, wird von vielen Leuten beneidet. Denn oben im Dach und vielleicht sogar auf einer hübschen Terrasse gibt es das, was in den unteren Geschossen Mangelware ist: einen freien Blick übers ganze Quartier, viel Licht und Luft. Spätestens seit dem Raumplanungsgesetz von 2014 sind auch die Rahmenbedingungen für solche Umbauprojekte günstig. Denn weitherum ist der Grundsatz anerkannt, dass bestehende Siedlungen nachverdichtet werden. Der Ostschweizer Architekt und Vizepräsident der IG Altbau Philipp Hostettler sagt dazu: «Grundsätzlich begünstigen die Baugesetze heute den Ausbau von Dachgeschossen.» Im Einzelnen hänge vieles aber vom Standort und den konkreten Umständen im jeweiligen Kanton und den Vorschriften für die betreffende Zone ab. «In den meisten Fällen sind die Behörden aber bestrebt, sowohl die Bauherrschaften als auch Architekten bei solchen Projekten zu unterstützen», sagt der Vertreter der IG Altbau.

Wie vorgehen?
Die meisten erfahrenen Architekten, die schon in verschiedenen Gemeinden und an verschiedenen Objekten Dachausbauten entworfen und umgesetzt haben, sind sich in einem Punkt einig: Es gibt keine pauschale Antwort auf die Frage, ob überhaupt und wie ein Ausbau des Dachs oder allenfalls sogar eine Aufstockung um ein zusätzliches Geschoss möglich wäre. Das Spektrum ist gross: Während zum Beispiel ein Dachausbau in einem typischen Einfamilienhaus der 1970er-Jahre meist relativ einfach umzusetzen ist, sieht es bei einer 200-jährigen Stadtliegenschaft schon ganz anders aus. Zunächst kommt es ganz elementar darauf an, in welcher Zone sich die Liegenschaft befindet.

Ist es eine typische Wohnzone mit zwei- oder dreigeschossigen Wohnhäusern? Ist es eine Kernzone oder eine Zone mit Ortsbildschutz? Je nachdem sind dann schon mehrere Prämissen zu beachten. Will der Bauherr ein Objekt in einer Zone unter dem Titel «Ortsbildschutz» erweitern und ausbauen, sind die möglichen Dachformen und Gestaltungsmöglichkeiten wohl vorgegeben. So gilt bei Altbauten in Dorf- und Ortszentren oder historischen Quartieren öfters der Grundsatz, dass die Dachformen vorgeschrieben sind und äusserlich im Wesentlichen nicht verändert werden dürfen. Schon allein der nachträgliche Einbau von Dachfenstern oder Lukarnen ist dann eventuell eingeschränkt. Im Sinne einer ersten Auslegeordnung ist auch zu klären, ob es sich um ein Schutzobjekt handelt. Dabei sind noch unterschiedliche Kategorien zu berücksichtigen, die je nach Einzelfall und je nach Ort oder Stadt unterschiedlich heissen (Inventar schützenswerter Bauten, inventarisierte Objekte et cetera).

Weiter spielen für die Rahmenbedingungen immer die detaillierten Bauvorschriften für die jeweilige Zone bzw. das Baureglement der jeweiligen Gemeinde eine Rolle. Relevante Themen sind die zulässige Ausnützung, die dann je nach Kanton und je nach Reglement anders definiert und berechnet wird (Verhältnis von Grundstückfläche zu genutzter Wohnfläche, Baumasseziffer et cetera). Auch die Anzahl erlaubter Vollgeschosse, Grenzabstände, Geschosszahl im Allgemeinen, zulässige Gebäudehöhen et cetera geben klar vor, was baurechtlich möglich ist und was nicht. Denkbar wäre auch, dass das Baureglement weitere Details regelt, die für die Gestaltung der Dächer, der Dachformen, Dachfenster etc. wichtig sind.

«Wir sind es als Architekten gewohnt, mit den Behörden und auch mit der Denkmalpflege und dem Heimatschutz umzugehen», sagt der Zürcher Architekt Claudio Herzig. Er hat als Berufsmann schon unzählige solcher Projekte realisiert und war selbst auch Bauherr einer anspruchsvollen Sanierung mit einem Dachstockausbau in einer Zürichseegemeinde: Hier haben er und seine Frau Véronique ein 300-jähriges Wohnhaus stilvoll umgebaut und mit neuem Leben gefüllt (siehe Magazin Häuser Modernisieren, 1/2020).

Gegenüber Behörden und Heimatschutz habe es sich bewährt, diese Stellen miteinzubeziehen und Vertrauen aufzubauen. «Irgendwann hat sich unsere Begeisterung übertragen, nachdem eine anfängliche Vorsicht abgebaut werden konnte», so Architekt Claudio Herzig. Nebenbei gesagt ist darauf hinzuweisen, dass Denkmalschutz nicht pauschal mit Einschränkungen und strengen Auflagen gleichzusetzen ist. Der Ausbau eines Dachs in einem Schutzobjekt kann auch mit gewissen Vorzügen verbunden sein, etwa mit finanziellen Beiträgen, Steuererleichterungen und auch mit Ausnahmen, was die technischen Auflagen betrifft (Dämmung von Bauteilen et cetera).

Vorsicht vor Fehleinschätzungen
«Die baurechtlichen Rahmenbedingungen und schon allein die korrekte Auslegung des Begriffs Vollgeschoss sind für Laien aber nicht leicht zu interpretieren», sagt dazu der Ostschweizer Architekt Jüge Rüdlinger vom Büro Skizzenrolle. Die meisten Fachleute empfehlen, sich an geschulte Fachpersonen oder sich an die zuständige Baubehörde zu wenden. «Auskünfte seitens des Verkäufers oder allgemein aus der Immobilienbranche könnten heikel sein», so Jüge Rüdlinger. Denn letztlich ist nichts anderes massgeblich als eben der Buchstabe nach dem «Baugesetz» oder dem Baureglement. So stellt es eine zusätzliche Hürde dar, dass die korrekte Auslegung für ein Projekt auch wieder Fachkenntnisse und Erfahrung voraussetzt. Selbst Fachleute müssen sich in die Materie vertiefen und können die Grundsatzfrage nach einem Dachausbau oft nicht aus dem Stegreif beantworten. Selbst die Hoffnung auf etwas Goodwill seitens der Behörde oder mündliche Zusagen für Bewilligungen und «Ausnahmen» könnten Bauherrschaften in falscher Sicherheit wiegen. Denn wie immer bei gesetzlich geregelten Themen und Bauvorschriften gilt der einfache Grundsatz: Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen müssen zwingend umgesetzt werden. Dies ergibt sich schon allein dadurch, dass bauen und umbauen per se öffentlich ist und andere tangiert – etwa Nachbarn, andere Behörden, den Denkmalschutz, die Feuerpolizei, die Gebäudeversicherung oder bestimmte Interessengruppen. Falls aus irgendeinem Grund weitere Abklärungen, juristische Gutachten oder Einsprachen für das Projekt relevant werden, geht es im Kern um die Baugesetze. Wer also vor dem inneren Auge schon das schön ausgebaute Dachgeschoss vor sich sieht, könnte eine böse Überraschung erleben, wenn zum Beispiel Nachbarn Einsprache gegen das Baugesuch erheben. Legitime oder weniger legitime Einsprachen wird der Bauherr nur dann abwenden können, wenn es materiell gar keine Einwände gegen den Dachausbau gibt.

Dachausbau: Relevante Themen
Die Bauvorschriften, die Energie- und Umweltschutzgesetze et cetera regeln bekanntlich viele Details, die nicht zu unterschätzen sind. Bei Altbauten und insbesondere beim Ausbau von Dächern spielt fast immer noch der Brandschutz mit hinein (Verwendung sicherer Materialien, nachträgliche Brandwände, Verstärkung von Türen, Einteilung in Brandabschnitte et cetera). Hinzu kommen noch viele weitere Stichworte wie Versorgung mit Tageslicht, lichte Höhe von Räumen, Vorgaben für die Ausstattung von Wohn- und Arbeitsräumen, Korridor- und Treppenbreiten, hindernisfreie Bauweise, Schutz vor Starkregen, Entwässerung, Blitz und Sturm etc. Handelt es sich um einen alten Estrich mit viel Abstellraum und wenig Tageslicht, wird sich der Architekt gründlich damit auseinandersetzen müssen. Meist sind gewisse Mindestvorgaben bei der Raumhöhe und der Versorgung mit Tageslicht zu beachten.

Im Zug der Digitalisierung lassen sich zwar viele Basics über die Webseiten der Gemeinde und über die Geoportale der Kantone in Erfahrung bringen (siehe Box). Das gilt etwa für Originaldokumente wie Baugesetze und Baureglements oder die einfache Auskunft, um welche Zone es sich überhaupt handelt. «Nebst dem Baureglement einer Gemeinde ist es denkbar, dass noch Sondernutzungspläne oder weitere übergeordnete Regelungen zu beachten sind», betont Architekt Jüge Rüdlinger. Wer Erfahrung hat und sich mit dem öffentlichen Baurecht auskennt, weiss auch: Die Rahmenbedingungen unterliegen einem steten Wandel. So haben zum Beispiel manche Gemeinden ihre eigenen Bau- und Zonenordnungen noch nicht den aktuellen kantonalen Gesetzen angepasst (Raumplanung, Richtpläne, Zonenordnungen). Weiter ist es auch denkbar, dass historische Gebäude aus einem kantonalen Schutzinventar entlassen werden oder neu unter Schutz gestellt werden. Auch wer erst relativ vage davon träumt, eine Altliegenschaft zu kaufen und selbst umzubauen, muss diesen Rahmenbedingungen Rechnung tragen. Philipp Hostettler von der IG Altbau sagt dazu: «Für Liebhaber von Altbauten wird es sich in den meisten Fällen lohnen, eine Impulsberatung bzw. eine erste baurechtliche Auslegeordnung bei einer erfahrenen Fachperson in Auftrag zu geben.» Ein Architekt oder eine Architektin, die im Umbau mit Altbauten versiert ist, wird schon mit relativ wenig Aufwand einige Kernfragen beantworten können: Welches Raumprogramm und welche baulichen Änderungen wären sinnvoll oder sogar zwingend nötig? Wie lässt sich der baurechtliche Spielraum ausloten? Wäre ein Dachausbau eine realistische Option? Mit welchen Kosten wäre zu rechnen?

Behörde: «Vorprojektpläne erwünscht»
Schliesslich ist zu ergänzen, dass die meisten zuständigen Behörden und Bauämter Auskünfte erteilen (in der Regel aber nur bei einem Interessenachweis als Eigentümer oder Architekt). Die praktische Erfahrung lehrt: Auf vage Fragen werden die Bauherrschaften in den meisten Fällen auch vage Antworten bekommen. Lucas Bally vom Hochbaudepartement der Stadt Zürich stellt dazu klar: «Fragen müssen anhand von massstäblichen Vorprojektplänen gestellt werden.» Wer diese Pläne erarbeitet habe, sei nicht entscheidend (ein Architekt oder der Bauherr selbst). «Wichtig ist aber, dass sie eine entsprechende Qualität aufweisen und massstäblich sind», so der Vertreter der Behörde. Fazit: Die meisten Behörden haben vor allem das Angebot digitaler Informationen stark ausgebaut – oft bis auf Stufe einzelner Grundstücke. Doch auch dabei gilt, dass die korrekte Interpretation ein gewisses Grundverständnis zur Bau- und Zonenordnung voraussetzt. Hinzu kommt natürlich ein Talent, Pläne zu interpretieren und sich räumlich vorstellen zu können. So erweist sich in der Praxis ein vermeintlich einfacher Dachausbau schnell einmal als komplexe Planungs- und Bauaufgabe.

Text: Jürg Zulliger
aus: Häuser modernisieren, Ausgabe 2/21